Kupovina kuće ili stana u braku

Kupac koji je u braku, prilikom kupovine nepokretnosti, treba da vodi računa i da bude upoznat sa osnovnim pravilima sticanja i oporezivanja sticanja nepokretnosti. Kupac stana ili kuće, pre svega treba da odluči da li će nepokretnost steći kao posebnu ili zajedničku svojinu, ili kao susvojinu.

Imovinski odnosi u braku uređeni su pre svega Porodičnim zakonom i to u osmom delu naslovljenom – Imovinski odnosi supružnika. U ovom delu zakon uređuje pojmove zajedničke i posebne imovine supružnika, kao i način deobe tj. podele zajedničke imovine.

Imovina koju je supružnik stekao pre sklapanja braka, kao i imovina koju je supružnik stekao u toku trajanja braka deobom zajedničke imovine, odnosno nasleđem, poklonom ili drugim pravnim poslom kojim se stiču isključivo prava predstavlja njegovu posebnu imovinu.

 Imovina koji supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Ovo su osnovna pravila i definicije, od kojih postoje odstupanja i izuzeci, a koja se svakako sporazumno – bračnim ugovorom mogu drugačije urediti.

Posebna, zajednička imovina ili susvojina?

 

Kupac nepokretnosti, u dogovoru sa supružnikom, treba da odluči – da li će nepokretnost koju stiču uknjižiti kao posebnu imovinu jednog od supružnika, kao zajedničku svojinu, ili kao susvojinu u idealnim delovima ( 1/2 ).

Ukoliko kupac nepokretnost stiče kao isključivi vlasnik, kao posebnu imovinu, supružnik se sa tim mora saglasiti. Supružnik saglasnost mora dati u pismenoj formi, u formi zajedničke izjave supružnika da se radi o posebnoj imovini jednog bračnog druga, ili na samom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti, kada supružnik koji ne stiče imovinu ugovor potpisuje u svojstvu davaoca saglasnosti.

Drugi način kupovine nepokretnosti može biti u režimu zajedničke svojine bračnih drugova. Zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari, kada njihovi udeli nisu unapred određeni srazmerno prema celini. U ovom slučaju, nije neophodno da bračni drug kupca bude potpisnik ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, već upis svojine kao zajedničke po službenoj dužnosti vrži služba za katastar nepokretnosti, na osnovu same činjenice postojanja braka. Imajući u vidu da udeli zajedničara nisu određeni (ali jesu odredivi) za raspolaganje i upravljanje nepokretnošću nepohodna je saglasnost svih zajedničara

Ukoliko supružnici žele da nepokretnost steknu kao susvojinu, tj. kao suvlasnici, oba supružnika se pri sklapanju kupoprodajnog ugovora moraju pojaviti kao kupci. Susvojina postoji kada više lice ima pravo susvojine na nepodeljenoj stvari kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo)

Suštinske razlike između različitih režima u kojima supružnici stiču imovinu ogledaju se u načinu upravljanja i raspolaganja imovinom. Imovina koja je stečena kao zajednička u svakom momentu može biti predmet deobe, tj. podele među supružnicima.

Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to određeno zakonom.

Suvlasnici mogu slobodno raspolagati svojim udelom u nepokretnosi, s tim što su ograničeni pravom preče kupovine drugih suvlasnika. U slučaju da nepokretnost ima više suvlasnika, pravo preče kupovine pripada suvlasniku sa najvećim udelom. Ukoliko su udeli jednaki, prodavac je slobodan da proda nepokretnost suvlasniku po svom izboru.

Zajedničari nepokretnošću mogu raspolagati isključivo uz saglasnost o načinu raspolaganja, tj. oba (ili svi) zajedničara moraju biti prodavci nepokretnosti u celosti.

Svaki od suvlasnika u svako doba (sem u očigledno nevreme) može zahtevati podelu nepokretnosti. Podela imovine može biti sporazumna ili sudska (ukoliko suvlasnici ne mogu da se sporazumeju). Podela može da se izvrši fizički ukoliko je stvar deljiva (stan ili kuća se dele na dve odvojene jedinice) ili civilno tj. prodajom.

Porez na prenos apsolutnih prava – oslobođenje

 

Supružnici pri donošenju odluku o režimu kupovine zajedničkog stana ili kuće treba da imaju u vidu i poreske aspekte kupoprodaje, a upravo je porez na prenos apsolutnih prava i njegovo umanjenje ili zakonito izbegavanje motivacija za donošenje odluke.

Porez na prenos apsolutnih prava se plaća kod prenosa prava svojine na nepokretnosti, uz naknadu.  Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti, kada se kao osnovica uzima tržišna vrednost nekretnine. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od osnovnice.

U skladu sa čl. 31a Zakona o porezima na imovinu, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi  fizičkom licu koje kupuje prvi stan , za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu pod uslovom da:

1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;

2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije;

Ako kupac prvog stana kupuje svojinski udeo na stanu (tj. ako sa supružnikom kupuje stan u režimu susvojinue – 1/2) pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se u srazmeri sa svojinskim udelom u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2.

Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od gorenavedene površine odgovarajućeg stana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.

IMATE PITANJA NA OVU TEMU? KONTAKTIRAJTE NAS!

Podelite tekst

Pročitajte:

porezi

Poreski tretman statusnih promena privrednih društava

Poreske obaveze i poreska oslobađanja privrednih društava u slučaju statusnih promena su regulisane posebnim odredbama Zakona o porezu na dodatu vrednost, Zakona o poreskom postupku i administraciji, Zakona o porezu na dobit pravnih lica i Zakona o porezima na imovinu. Statusne promene imaju svoje specifičnosti koje utiču na drugačije određivanje poreskog perioda, poreskog tretmana odbitaka, kapitalnih dobitaka i prenosa gubitaka i poreskih podsticaja kod poreza na dobit pravnog lica. Najopštije pravilo je da poresku obavezu društva koje u poreskoj promeni prestaje da postoji (društvo prenosilac) ispunjava društvo sticalac.

PROČITAJTE CEO TEKST »